房屋土地使用權(quán)70年后怎么辦？20日提再次審議的時(shí)候見分曉
十三屆全國人大常委會(huì)第十次會(huì)議將于4月20日至23日在北京舉行，民法典物權(quán)編草案將提請(qǐng)二審，其中關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期是否收費(fèi)問題，料再引發(fā)外界熱議。
2018年8月27日，民法典各分編草案初次提請(qǐng)十三屆全國人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議，其中包括六編，即物權(quán)編、合同編、人格權(quán)編、婚姻家庭編、繼承編、侵權(quán)責(zé)任編，共1034條。
初次審議時(shí)，物權(quán)編草案中有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題的規(guī)定，將這個(gè)備受輿論關(guān)注的話題推上前臺(tái)。該草案152條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
國《物權(quán)法》第149條曾規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期。對(duì)比可見，物權(quán)編草案增加了續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”這句話。純水設(shè)備
近日在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，中國社科院學(xué)部委員，民法學(xué)專家孫憲忠表示，這個(gè)權(quán)利涉及鄉(xiāng)村居民七八億，而且收費(fèi)權(quán)有可能被列入行政強(qiáng)制，這個(gè)權(quán)利內(nèi)容的改變，不能說不重大。建議把物權(quán)編草案第152條后頭這句話刪掉。
溫州宅地續(xù)期案例
何為住宅用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題？依照相關(guān)法律規(guī)定，國土地使用權(quán)出讓依照類別設(shè)置了不同的最高年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等。
簡(jiǎn)單來說，就是普通民眾購買的商品住宅，其所涉及的土地使用權(quán)為70年，獲取代價(jià)為開發(fā)商所支付的土地出讓金，這筆費(fèi)用隨之轉(zhuǎn)化為房屋的利息之一。實(shí)質(zhì)上，這個(gè)本錢是由購房者來最終承擔(dān)。
換言之，民眾購買商品住宅已為70年產(chǎn)權(quán)的土地支付費(fèi)用，那70年用地使用權(quán)到期之后政府會(huì)收回土地嗎，還是要再支付一筆土地出讓金來續(xù)期，抑或無償續(xù)期？
宅地產(chǎn)權(quán)如何續(xù)期問題也早已進(jìn)入中央決策視野。2016年11月，中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)維護(hù)制度依法維護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》提出，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律布置，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)富耐久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
雖然中國房改至今不過二十余年，大部分地區(qū)，大部分房屋的土地使用權(quán)距離70年到期還有很長(zhǎng)時(shí)間，但如果相關(guān)法律法規(guī)始終不明確這一問題的答案，與此相關(guān)的懸念與擔(dān)憂，便會(huì)始終盤旋在房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方參與者之中。
況且，由于中國房改進(jìn)程的復(fù)雜，宅地使用權(quán)的期限并非各地一致，有的地方之前批出去的土地，使用權(quán)就是二、三十年，有的住宅早已到期，這在廣東、浙江已逐漸成為一個(gè)問題。
2016年4月，浙江溫州局部住宅20年的土地使用權(quán)到期但房屋所有權(quán)未到期，市民在料理交易時(shí)原告知土地續(xù)期需幾十萬手續(xù)費(fèi)，引起外界嘩然。原國土資源部、浙江省國土資源廳爾后組成聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研。
當(dāng)年12月23日，時(shí)任國土資源部副部長(zhǎng)的王廣華表示，針對(duì)溫州當(dāng)?shù)?span>20年住房土地使用權(quán)到期問題，國土部和住建部會(huì)商后回復(fù)，可以采用“兩不一正常”過渡性方法處置，即不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常料理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。
溫州20年土地使用權(quán)到期的房屋終究涉及少數(shù)，外界更為關(guān)心占絕大多數(shù)的宅地70年使用權(quán)到期之后如何處置，否也會(huì)沿用溫州的處置方法？
王廣華當(dāng)時(shí)也表示，對(duì)帶有普遍性70年住宅土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問題，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，國土部將繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)查研究，相關(guān)工作中積極建言獻(xiàn)策，配合相關(guān)部門盡早地完成研究，出臺(tái)相關(guān)的法律布置。
宅地產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題也曾出現(xiàn)在全國兩會(huì)的總理記者會(huì)上。
2017年3月15日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在總理記者會(huì)上表示，中國有句古話：有恒產(chǎn)者有恒心。對(duì)70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問題普遍關(guān)心可以理解。國務(wù)院已經(jīng)要求有關(guān)部門作了回應(yīng)，就是可以續(xù)期，不需申請(qǐng)，沒有前置條件，也不影響交易。國務(wù)院已經(jīng)責(zé)成相關(guān)部門就不動(dòng)產(chǎn)維護(hù)相關(guān)法律抓緊研究提出議案。
雖然《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期。但對(duì)于“自動(dòng)續(xù)期”理解和解釋近年來卻時(shí)常出現(xiàn)分歧，否需要另外再度繳費(fèi)，各方爭(zhēng)辯不一。有專家認(rèn)為，目前《物權(quán)法》149條的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。
曾參與《物權(quán)法》編撰進(jìn)程的孫憲忠一直強(qiáng)調(diào)，依據(jù)這樣一個(gè)條文，可以知道：使用期限屆滿了使用權(quán)就應(yīng)該自動(dòng)續(xù)期。什么叫自動(dòng)呢？自動(dòng)就是無條件，純水設(shè)備不收費(fèi)。
但這個(gè)觀點(diǎn)并未成為各界共識(shí)，否則也不會(huì)出現(xiàn)上述溫州事件。
否收費(fèi)成核心問題
作為物權(quán)中重要的一類，2018年8月初次提請(qǐng)全國人大常委會(huì)審議的物權(quán)編草案也不得不面對(duì)宅地使用權(quán)問題，但僅僅對(duì)此做了一個(gè)較為原則性的規(guī)定。
全國人大常委會(huì)法工委主任沈春耀2018年8月27日在向常委會(huì)會(huì)議作說明時(shí)表示，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作布置，該項(xiàng)工作由國務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國務(wù)院提出法律修改議案，修改鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法或者物權(quán)法。
沈春耀表示，目前，國務(wù)院有關(guān)部門尚未正式提出方案和修法議案。物權(quán)編草案根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第149條、鄉(xiāng)村房地產(chǎn)管理法第22條規(guī)定，對(duì)此先作出一個(gè)原則性規(guī)定，即：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。國務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后，再進(jìn)一步做好銜接。
與《物權(quán)法》相關(guān)條文對(duì)比，物權(quán)編草案多了一句話：續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
一粒石子再小，拋入水中也能引起陣陣漣漪。去年8月份的初審中，一些與會(huì)人員就這一措辭提出了不少意見。
全國人大常委會(huì)委員馮忠華表示，關(guān)于住宅建設(shè)用地期限屆滿續(xù)期問題，目前的規(guī)定給大家兩個(gè)信號(hào)，第一個(gè)是自動(dòng)續(xù)期，這是不能回避的第二個(gè)是費(fèi)用征繳或者免除，由有關(guān)法律規(guī)定，給大家的印象就是一定要收費(fèi)了只是征繳還是免除的差異，這種政策取向還要研究。
另外一定要和當(dāng)前正在研究的房地產(chǎn)稅立法工作緊密結(jié)合起來。如果這里做一個(gè)明確規(guī)定，對(duì)下一步房地產(chǎn)稅立法工作也會(huì)有積極意義。馮忠華說。
歐陽昌瓊委員表示，編纂民法典是為具體的法律法規(guī)提供一個(gè)基本遵循。比如鄉(xiāng)村住宅用地的問題，至少在編纂民法典的時(shí)候提出一個(gè)帶有指向性、原則性的意見。住宅用地70年使用權(quán)期滿以后如何自動(dòng)續(xù)期，應(yīng)該有一個(gè)基本遵循和上位法依據(jù)，而不是反過來，等住建部門提出意見，國務(wù)院作出決定以后再來修改民法典里面關(guān)于住宅用地的條款。
比方，自動(dòng)延期的提法，比物權(quán)法更進(jìn)了一步，但自動(dòng)延期是有償?shù)倪�是無償?shù)囊簿褪鞘詹皇斟X，如果收錢，收的錢叫費(fèi)叫稅還是叫租，至少有一個(gè)原則性、指向性的規(guī)定。歐陽昌瓊說。
近日在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，同時(shí)還擔(dān)任全國人大憲法和法律委員會(huì)委員的孫憲忠表示，自動(dòng)續(xù)期”后面加上“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”這一句話，自動(dòng)”續(xù)期是不“自動(dòng)”法律草案這個(gè)條文的精神就是還是要收費(fèi)的收費(fèi)是個(gè)大原則。不過怎樣收費(fèi)，物權(quán)編現(xiàn)在不規(guī)定，將來還得要有別的法律法規(guī)來規(guī)定的純水設(shè)備
認(rèn)為，這個(gè)草案內(nèi)容一下子就把原來的立法給改變了這個(gè)權(quán)利涉及鄉(xiāng)村居民七八億，而且收費(fèi)權(quán)有可能被列入行政強(qiáng)制，這個(gè)權(quán)利內(nèi)容的改變，不能說不重大。
一定要從真正維護(hù)人民權(quán)利的角度認(rèn)識(shí)這個(gè)問題，一定要把物權(quán)編草案第152條后頭這句話刪掉，留下這么一個(gè)尾巴實(shí)在太不好了孫憲忠說。
孫憲忠也參與了2018年8月份對(duì)物權(quán)編草案的初審。分組審議中也直接表示，對(duì)目前方案滿意意，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，不能從物權(quán)法的規(guī)定往后退。
這項(xiàng)涉及民眾切身權(quán)利的立法過程中，爭(zhēng)議在所難免。一般情況下，法律草案在對(duì)外征求意見后可能會(huì)有相應(yīng)修改，民法典物權(quán)編草案已經(jīng)對(duì)外征求過公眾意見，但是否會(huì)對(duì)相關(guān)條款有所調(diào)整，只能在草案20日提請(qǐng)全國人大常委會(huì)再次審議的時(shí)候見分曉。
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